Come funziona il “Rent To Buy”

Come funziona il “Rent To Buy”


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Il Rent to Buy non è uno “strumento finanziario”. E’ una modalità di compravendita che produce, di fatto, delle leve finanziarie. Non è quindi previsto l’intervento di alcun terzo soggetto e tutti i rapporti giuridici ed economici sono tra acquirente e venditore, come in una normalissima compravendita immobiliare.

Nel Rent to Buy il prezzo di compravendita dell’immobile non è quello di listino, ma è il risultato della negoziazione intercorsa tra le parti, dove la modalità di acquisto Rent to Buy non deve in alcun modo influire sul prezzo di vendita: all’acquirente Rent to Buy deve pertanto essere riconosciuta la stessa negoziazione che si sarebbe avuta in una compravendita di tipo tradizionale. Il disagio che l’acquirente Rent to Buy arreca al venditore allungando la tempistica della compravendita viene concettualmente pagato, come di seguito esposto, tramite il canone di locazione.

Nel Rent to Buy “Classico” l’inquilino futuro proprietario entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (impresa o privato che sia) una caparra che solitamente varia tra il 3% ed il 9% del prezzo di vendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni. Durante la fase preparatoria l’inquilino futuro proprietario versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo in parte considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra parte viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, alla soglia minima del 15% del prezzo concordato.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.

Nel Rent to Buy “Con riscatto”, cosi come di seguito più ampiamente spiegato, non si versa una caparra ma, per raggiungere comunque l’accantonamento minimo del 15%, si versa un importo mensile decisamente più elevato rispetto a quello di un normale affitto.

ESEMPIO PRATICO DELLE DUE MODALITA’

Prima di esporre un esempio dobbiamo chiarire la principale differenza tra le 2 diverse tipologie contrattuali:

  • Nel Rent to Buy “Classico” è previsto un impegno all’acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;
  • Nel Rent to Buy “Con riscatto” è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.

E’ bene precisare che in quest’ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l’art. 23. Da qui discenderebbe l’impossibilità per il notaio di ricere l’atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l’acquirente derivanti dalla trascrizione stessa.

Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla circolare 4/E del 19/02/2015 dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.

La prassi è pertanto, nel Rent to Buy “Con riscatto”, di “spalmare” la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel “corrispettivo mensile per il godimento del bene” e più precisamente, all’interno dello stesso nella “componente da imputare a prezzo di vendita”.

Nell’esempio che segue troverete pertanto evidenziata in verde la versione con Rent to Buy “Classico”, con caparra iniziale, ed in rosso la versione con Rent to Buy “Con riscatto”, senza caparra iniziale.

RENT TO BUY “CLASSICO:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 180.000
Caparra iniziale (5%)                                             € 9.000 (eventualmente finanziabile in 48 ore)
Versamento mensile                                              € 800 (300 in affitto + 500 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)                      € 27.000 (9.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%)                        € 153.000 (mutuo con banca a scelta dell’acquirente)

RENT TO BUY “CON RISCATTO:

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 180.000
Versamento mensile                                              € 1.050 (300 per godimento + 750 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)                      € 27.500 (750 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%)                         €  153.000 (mutuo con banca a scelta dell’acquirente)

Si noti come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell’equity (capitale proprio dell’acquirente) le caparra iniziale di € 9.000 presente nel Rent to Buy “Classico” è stata “spalmata” in 36 rate da € 250 che innalzano così, nel Rent to Buy “Con riscatto”, l’esborso mensile da € 800 a € 1.050.

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