Esempi di acquisto con le due tipologie

Esempi di acquisto con le due tipologie


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Qual’è la differenza principale tra il “Rent to buy Classico” normato dal codice civile ed il “Rent to buy con riscatto” normato dall’articolo n° 23 del decreto legge sblocca italia?

La differenza sostanziale tra le due diverse tipologie contrattuali consiste nel fatto che nel Rent to Buy “Classico” è previsto un impegno all’acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale, mentre invece nel Rent to Buy “Con riscatto” è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.

Qualora ciò fosse previsto, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia tipizzata con l’art. 23. Da qui discenderebbe l’impossibilità per il notaio di ricere l’atto al fine di trascriverlo, facendo così venire meno tutte le fondamentali garanzie per l’acquirente derivanti dalla trascrizione stessa. Inoltre, scivolando verso un contratto atipico, risulterebbe inapplicabile la regolamentazione fiscale prevista dalla Circolare 4/E del 19/02/2015 dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente esposizione del venditore al rischio di una maggiore tassazione.

La prassi è pertanto, nel Rent to Buy “Con riscatto”, quella di “spalmare” la garanzia derivante dalla caparra nelle rate mensili del “corrispettivo per il godimento del bene” e più precisamente, all’interno dello stesso nella “componente da imputare a prezzo di vendita”.

In ognuno degli esempi che seguono, troverete evidenziata in verde la versione con Rent to Buy “Classico”, ed in rosso la versione con Rent to Buy “Con riscatto”.


ESEMPI DI APPLICAZIONE SU IMMOBILI RESIDENZIALI

Ipotesi di acquisto di un immobile usato da un venditore privato:

Rent to Buy “Classico”

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 150.000
Caparra iniziale (3%)                                              € 4.500 (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile                                               € 750 (250 in affitto + 500 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)                      € 22.500 (4.500 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%)                        € 127.500 (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Rent to Buy “Con riscatto”

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 150.000
Versamento mensile                                              € 875 (250 per godimento + 625 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)                      € 22.500 (625 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%)                        € 127.500 (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)


Ipotesi di acquisto di un immobile nuovo da costruire:

Rent to Buy “Classico”

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 150.000
Caparra iniziale (6%)                                              € 9.000 (eventualmente finanziabile senza ipoteca)
Versamento mensile                                               € 750 (375 in affitto + 375 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)                      € 22.500 (9.000 caparra iniziale + 13.500 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%)                        € 127.500 (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

Rent to Buy “Con riscatto”

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 150.000
Versamento mensile                                              € 1.000 (375 per godimento + 625 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (15%)                      € 22.500 (625 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (85%)                        € 127.500 (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)


ESEMPI DI APPLICAZIONE SU IMMOBILI COMMERCIALI, INDUSTRIALI O ARTIGIANALI

Ipotesi di acquisto di un capannone usato da un privato o da una società immobiliare:

 

Rent to Buy “Classico”

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 1.500.000
Caparra iniziale (5%)                                              € 75.000
Versamento mensile                                               € 10.000 (3.750 in affitto + 6.250 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (20%)                      € 300.000 (75.000 caparra iniziale + 225.000 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%)                        € 1.200.000 (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

Rent to Buy “Con riscatto”

Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni)                     € 1.500.000
Versamento mensile                                              € 12.083,33 (3.750 in affitto + 8.333,33 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (20%)                      € 300.000 (8.333,33 x 36 “salvati” in 3 anni)
Importo da saldare al rogito (80%)                        € 1.200.000 (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)


Ipotesi di acquisto di una struttura alberghiera da un privato o da una società immobiliare:

 

Rent to Buy “Classico”

Prezzo pattuito (bloccato per 6 anni)                     € 3.000.000
Caparra iniziale (6%)                                              € 180.000
Versamento mensile                                               € 17.500 (7.500 in affitto + 10.000 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (30%)                      € 900.000 (180.000 caparra iniziale + 720.000 “salvati” in 6 anni)
Importo da saldare al rogito (70%)                        € 2.100.000 (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

Rent to Buy “Con riscatto”

Prezzo pattuito (bloccato per 6 anni)                     € 3.000.000
Versamento mensile                                              € 22.500 (7.500 in affitto + 15.000 “salvati” come acconto)
Accantonamento dopo 3 anni (30%)                      € 900.000 (15.000 x 36 “salvati” in 6 anni)
Importo da saldare al rogito (70%)                        € 2.100.000 (con leasing o con mutuo a scelta dell’acquirente)

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