Le due tipologie di “Rent To Buy”

Le due tipologie di “Rent To Buy”


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Il Rent To Buy è una metodologia di compravendita immobiliare proveniente dai paesi anglosassoni. Ormai è palesemente riconosciuta come la soluzione ideale per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare a seguito della crisi dei mutui sub-prime. Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.

E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile. Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, commissioni di agenzia), adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più coperto dal mutuo. 

Una soglia discriminatoria del 30% è un bel problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza, per chi deve vendere. Ed è così emersa una soluzione per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa, non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita che produce delle leve finanziarie gratuite.

Il Rent to Buy è un programma preparatorio all’acquisto che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (Rent) e successivamente nella piena proprietà (Buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro il periodo concordato (solitamente 3 anni) ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

Rinviando il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, si ottengono 4 importantissimi benefici:

  • La possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato (non solo in termini di spread ma anche in termini di costi accessori); 
  • La creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore (costruttore o privato) un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare una parte come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;
  • La creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile; 
  • Un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno.

Grazie alla sua flessibilità il Rent to Buy si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un’altra. Acquistando la nuova casa con il Rent to Buy, la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio. 

Non appena effettuato il rogito per la vendita dell’immobile usato si potrà così, con la liquidità ottenuta, provvedere a rogitare il nuovo, accendendo eventualmente un mutuo di importo inferiore e commisurato alle effettive necessità finanziarie del momento.

La metodologia Rent to Buy è tranquillamente applicabile a qualsiasi tipologia di immobile: ad uso residenziale, ad uso commerciale, ad uso artigianale/industriale nonché ad uso alberghiero. La formula risulta inoltre applicabile non solamente agli immobili ultimati, sia nuovi che usati, ma anche a quelli in corso di costruzione o da ristrutturare. Il Rent to Buy si può addirittura applicare, con i dovuti adattamenti, anche ai terreni edificabili.

IL RENT TO BUY “CLASSICO”

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy “Classico” si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile, tra loro collegati ma nello stesso tempo autonomi: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione. E’ la versione semplificata del modello americano, dove i contratti collegati sono addirittura 3. 

Entrambi i contratti vengono registrati presso l’Agenzia delle Entrate; il preliminare deve però anche essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solo ed esclusivamente dal notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l’acquirente nei seguenti casi: 

  • Fallimento del venditore;
  • Decesso del venditore;
  • Aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.

IL RENT TO BUY “CON RISCATTO”

Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy “Con riscatto” si realizza con la stipula di un contratto unitario, denominato “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile“, regolamentato dall’art. 23 della Legge 164/2014 (Sblocca Italia). Per i motivi sopra esposti, nonchè per obbligo di legge, deve anch’esso essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

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