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Compravendite in lenta ripresa nel 2014

Compravendite in lenta ripresa nel 2014

Grazie soprattutto ai segnali positivi provenienti dal mercato dei mutui, si intravede una leggera ripresa del mercato immobiliare nel 2014, quando le compravendite dovrebbero tornare lentamente a salire. I prezzi invece si assesteranno ancora verso il basso, anche se a ritmi minori di quelli registrati nell’ultimo anno. È in sintesi il quadro che emerge dall’Osservatorio Nomisma.


«La seconda ondata recessiva iniziata nel 2011 – si legge nell’Osservatorio – parrebbe essere giunta a conclusione: anche se per il 2014 non si preannunciano significativi miglioramenti, a partire dal 2015 si ritiene plausibile un avvio di ripresa che dovrebbe avere un impulso maggiore nel segmento non residenziale rispetto a quello abitativo».
Tra gli operatori prevalgono i giudizi negativi per i prossimi 6 mesi: le previsioni relative ai valori sono orientate ad un maggior pessimismo rispetto a quelle relative alle quantità scambiate, il cui saldo previsionale risulta in aumento rispetto allo scorso semestre.
Per fine 2013 è confermata una ulteriore frenata degli scambi – sulla scia dei dati forniti dall’Agenzia delle Entrate sebbene la contrazione (-8,3% nelle stime di Nomisma) si annunci molto inferiore a quella registrata lo scorso anno (-25%) e tenda a perdere di intensità con il passare dei trimestri.
L’anno in corso dovrebbe quindi chiudersi con un circa 407mila compravendite, mentre nel prossimo biennio le transazioni dovrebbero aumentare a un ritmo superiore al 9% annuo, rimanendo pur sempre al di sotto delle 500mila unità. Nei 13 maggiori mercati la variazione negativa quest’anno si dovrebbe fermare a -5,6 per cento.
«Questo scenario presuppone tuttavia – notano da Nomisma – una prosecuzione dell’aggiustamento dei prezzi degli immobili: il repricing, cominciato in ritardo rispetto alla caduta delle compravendite, proseguirà anche nel prossimo biennio, seppure con un’intensità via via decrescente».
Nel secondo semestre si è registrata una variazione del -2% per le abitazioni nuove e del -2,2% per quelle usate, in ribasso rispetto ai cali del primo semestre L’aggiustamento verso il basso dei valori immobiliari sarà significativo nel 2014 in tutti i comparti, sarà più contenuto nel 2015 (con decrementi di entità inferiore ai 2 punti percentuali), mentre occorrerà attendere il 2016 per tornare ad avere segni positivi.
Nella seconda metà del 2013 il mercato immobiliare nelle maggiori città italiane si è mantenuto in terreno negativo, ma alcuni indicatori potrebbero essere interpretati come segnali di una possibile inversione di tendenza nel breve periodo: nelle zone di pregio e per gli immobili migliori la forbice tra domanda e offerta si sta riducendo e sembra essersi fermato il trend negativo su sconti (16,5% per l’usato e 11,5% sul nuovo) e tempi di vendita (8,4 mesi). Anche nel segmento non residenziale il calo delle compravendite si è attenuato, con un’oscillazione del -7,1% a livello nazionale rispetto al -24,1% dell’anno precedente.
I prezzi nel secondo semestre sono scesi del -2,3% per gli uffici (sconti al 17,7%) e del -1,9% per i negozi (sconti al 17,4%).
Sul mercato corporate Nomisma evidenzia come l’Italia mostri timidi segnali di ripresa: l’incidenza sugli investimenti continentali è passata dall’1,4% del 2012 al 2,3% del 2013. «A fine 2013 il volume delle transazioni immobiliari istituzionali dovrebbe raggiungere i 3,3 miliardi di euro, che rappresentano poco meno del doppio degli investimenti realizzati lo scorso anno.
Cresce la quota di investimenti stranieri, che raggiungono addirittura il 73% del mercato». Sul fronte mutui, «le dinamiche dei prestiti per l’acquisto della casa – comunica Nomisma – crescono su base annua del 2,8%, e risultano l’unica componente di credito alle famiglie in territorio positivo».
Limitando l’analisi ai prestiti alle famiglie, nel primo semestre 2013 le consistenze dei prestiti alle famiglie consumatrici si sono ridotte di circa 3 miliardi di euro rispetto al semestre precedente. Di questi 3 miliardi, la quasi totalità è riferibile al calo dei prestiti per acquisto di abitazioni, che passano da 343,5 a 341,9 miliardi di euro.
A fronte di tale calo aumenta la quota di prestiti deteriorati, che passa dal 5,4% al 5,8% per la componente di acquisto di abitazioni. Si intravedono tuttavia alcuni segnali che possono prospettare per il 2014 un arresto della contrazione delle erogazioni e l’avvio di un processo di lenta ripresa.
Il primo elemento positivo deriva dalle percezioni degli stessi istituti bancari, che segnalano per l’ultimo trimestre 2013 l’avvio di una tendenza di offerta creditizia meno restrittiva a fronte di una domanda percepita in leggera crescita. Se naturalmente non è possibile leggere in queste affermazioni una ripresa nel mercato creditizio è però possibile segnalare la fine del periodo di contrazione.
Un secondo dato emerge dai dati sulla capacità di accesso al mercato immobiliare attraverso il credito e alla capacità reddituale delle famiglie italiane. La fase acuta della malattia per il mercato dei mutui è probabilmente passata, tuttavia il paziente è debole e per recuperare ci vorranno tempo e sforzi non secondari.

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