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Indice di edificabilità dei terreni agricoli

Indice di edificabilità dei terreni agricoli

Un terreno agricolo è un appezzamento che ha come destinazione d’uso un’attività agraria, come la coltivazione di piante, la selvicoltura, l’allevamento di animali o altre attività legate alla terra. Ciò significa che su questa tipologia di terreno non è possibile edificare strutture residenziali, destinate all’abitazione civile delle persone. Ma questo è del tutto vero? Quali sono i casi in cui è possibile costruire anche su terreno agricolo? Analizziamo il tema dell’indice di edificabilità dei terreni agricoli, che definisce se e quanto sia possibile fabbricare su questa tipologia di terreno.


L’indice di edificabilità

L’indice di edificabilità o indice di fabbricabilità, è un valore assegnato ad un determinato lotto, attraverso il quale è possibile risalire alla capacità edificatoria di quel determinato terreno.
Questo indice, in pratica, serve a gestire la densità edilizia di un territorio ed è definito dal Comune di pertinenza all’interno dei propri strumenti urbanistici, come il Piano Regolatore Generale e le sue varianti.

Esistono due tipi di indice di edificabilità:

  1. l’indice di edificabilità territoriale, che si riferisce a grandi porzioni di territorio e riguarda l’organizzazione di spazi e la realizzazione di opere di interesse pubblico;
  2. l’indice di edificabilità fondiaria, che, invece, riguarda la fabbricabilità sui singoli lotti privati.

Quest’ultimo, oggetto del nostro interesse, viene espresso come:  n*m3/m2

dove

n = indice di edificabilità definito dal Comune;
m3 = metri cubi che è possibile realizzare;
m2 = metri quadri del terreno.

Dato che, generalmente, si conoscono i metri quadri del terreno in questione e l’indice è fornito dal Comune, per calcolare quanti metri cubi si possono costruire basta fare la seguente operazione:

m3 = n*m2

Benché questo calcolo possa fornire un’idea di massima, l’esatta cubatura edificabile non è sempre di così facile stima. Infatti, spesso sussistono diversi fattori a complicare la situazione, come i parametri riferiti alla zonizzazione territoriale presenti nel D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (distanze minime tra edifici, l’altezza massima, ecc). Per avere valutazioni esatte, dunque, è consigliabile rivolgersi ad un geometra o ad un altro professionista abilitato.

Il caso del terreno agricolo

Il Decreto Ministeriale citato elenca nell’art. 2 le 6 tipologie differenti di zone territoriali omogenee, identificandole dalla lettera A alla lettera F. I terreni a vocazione agricola sono identificati con la lettera E: “parti del territorio destinate ad usi agricoli, escluse quelle in cui – fermo restando il carattere agricolo delle stesse – il frazionamento delle proprietà richieda insediamenti da considerare come zone C” [ovvero quelle destinate a nuovi complessi insediativi].

In linea di principio, per tutelare il paesaggio, l’ambiente e controllare la densità edilizia, in queste aree prevale la formula dell’inedificabilità.

L’Edificabilità di un terreno agricolo

Compatibilmente con lo strumento urbanistico in vigore nel Comune in questione, ci sono situazioni in cui è possibile edificare su terreno agricolo, come nel caso in cui il titolare proprietario del lotto possegga la qualifica, a titolo principale, di imprenditore agricolo o coltivatore diretto (in alcune regioni, da almeno tre anni) e l’edificio residenziale in questione sia considerato funzionale alla conduzione del fondo e utile alle esigenze dell’imprenditore agricolo professionale.

Anche nel caso in cui si posseggano i titoli richiesti e si riesca ad ottenere il Permesso di Costruire sul proprio lotto agricolo, l’attività edificatoria è estremamente ridotta e, per legge nazionale, è stabilito un limite massimo e inderogabile con indice di edificabilità a fini di insediamento residenziale pari a 0,03 metri cubi per metro quadro.

Va precisato che, in questo campo, i Comuni hanno una grande influenza decisionale e che i valori edificatori possono variare da Comune a Comune in base ai regolamenti locali.
Per questo motivo, per avere informazioni dettagliate e certe, ripetiamo, la migliore soluzione è sempre quella di rivolgersi a tecnici professionisti.

Un esempio pratico

Prendiamo un fondo di 10.000 m2 in cui l’indice di fabbricabilità sia massimo, ovvero di m3 0,03 per m2.
Applicando la formula vista prima: 0,03*10.000 = 300 m3.
Considerando un piano unico ed un soffitto alto circa 2,7 m, su questo lotto si può costruire all’incirca una casa con superficie di 112 m2.

Non è molto, ma è pur sempre un’abitazione sufficiente per vivere comodamente, soprattutto se la costruzione viene realizzata in bioedilizia, grazie all’ottimizzazione dello spazio calpestabile che è permessa dalle efficienti pareti delle Case prefabbricate in Legno.

A proposito di Case in Legno su Terreno Agricolo

Come abbiamo più volte ribadito parlando di case in legno, ripetiamo che non si tratta di semplici casette per gli attrezzi o case mobili da spostare a piacimento, ma di vere e proprie abitazioni solide e durature, le cui pareti prefabbricate e impianti associati contengono moltissima tecnologia per l’efficienza energetica ed il benessere abitativo.

Ne consegue che non sia possibile costruire una casa prefabbricata in legno su un terreno agricolo (salvo i casi suddetti), perché i permessi necessari per la costruzione di una casa in legno sono gli stessi che occorrono per le case in cemento o muratura, come definito nell’Art. 3 del Testo Unico per l’EdiliziaD.P.R. n. 380/2001.