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La nuova tassazione immobiliare

La nuova tassazione immobiliare

L’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” è vincolata alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile acquistato e non più alle caratteristiche individuate dal decreto del Ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.


È questo uno dei chiarimenti resi dall’Agenzia delle entrate che, con circolare 21 febbraio 2014 n. 2/E, fornisce un vero e proprio vademecum sulle modifiche alla tassazione applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari, introdotte, a decorrere dal 1° gennaio 2014, dall’articolo 10 del Dlgs 23/2011, come modificato dall’articolo 26, comma 1, del Dl 104/2013, convertito, con modificazioni, dalla legge 128/2013, e dall’articolo 1, comma 608, della legge 147/2013 (legge di stabilità 2014).
Le nuove aliquote
Per effetto delle suddette modifiche, è stato completamente riformulato l’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Testo unico sull’imposta di registro di cui al Dpr 131/1986 (Tur). In particolare, è stato abrogato l’impianto normativo dettato dalla citata disposizione che prevedeva aliquote di imposta differenziate e, in alcuni casi, l’imposta in misura fissa, in considerazione del bene oggetto del trasferimento o dei soggetti a favore dei quali è effettuato il trasferimento; sono state, inoltre, espressamente abrogate le note al predetto articolo 1, diverse dalla nota II-bis.
Le nuove aliquote, ai fini dell’imposta di registro, sono tre:
  1. del 9%, applicabile agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere, agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, nonché ai provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e ai trasferimenti coattivi;
  2. del 2%, applicabile ai trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”;
  3. del 12%, applicabile ai trasferimenti che hanno per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. In ogni caso, in relazione a detti trasferimenti, l’imposta proporzionale dovuta non può essere inferiore a 1.000 euro (si veda il paragrafo 7 della circolare).
Tali atti, inoltre, e tutti gli «atti e le formalità direttamente conseguenti» (indicati al paragrafo 5.1. della circolare) posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il Catasto e i registri immobiliari, sono esenti dal bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro per ciascuna imposta.
Il regime sopra descritto si applica anche:
A) agli atti immobiliari soggetti a Iva in regime di esenzione, per i quali l’imposta di registro si applica in misura proporzionale (articoli 40 del Tur e 10, n. 8-bis), del Dpr 633/1972). Per le cessioni soggette a Iva di immobili strumentali (articolo 10, comma 1, n. 8-ter), del Dpr 633/1972), invece, sono dovute le imposte:
  • di registro in misura fissa;
  • ipotecaria e catastale, rispettivamente del 3 e dell’1%;
  • di bollo;
  • le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali;
B) agli atti dell’autorità giudiziaria recanti trasferimento o costituzione di diritti reali su beni immobili (articolo 8, letteraa), della tariffa, parte I, del Tur);
C) agli atti di conferimento nelle società di diritti di proprietà o di godimento su beni immobili e agli atti di assegnazione ai soci, associati o partecipanti, di beni immobili (articolo 4, lettera a), n. 1), e lettera d), n. 2), della tariffa del Tur), fatte salve le eccezioni di cui all’articolo 4, lettera a), punto 2, della citata tariffa;
D) alle permute, quando entrambi i trasferimenti sono soggetti a imposta di registro. In tal caso, l’imposta di registro con le nuove aliquote è determinata sul valore del bene che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute una sola volta nella misura di 50 euro ciascuna. Se un trasferimento è soggetto a Iva e l’altro a imposta di registro, invece, la nuova tassazione si applica solo sulla prestazione non soggetta a Iva.
Se entrambi i trasferimenti sono soggetti a Iva, si applicano:
· l’imposta di registro in misura fissa;
· due imposte ipotecarie e due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna (salvo che si tratti di immobili strumentali);
· l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali;
E) ai conguagli superiori al 5% degli atti di divisione aventi a oggetto compendi immobiliari.
Per questi atti, inoltre, è dovuta l’imposta di registro con aliquota dell’1% (articolo 3, tariffa, del Tur), nella misura proporzionale effettiva, ancorché inferiore a 200 euro. La divisione, con conguaglio o senza, quale atto di natura dichiarativa, sconta poi:
· l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali;
· le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Restano soggetti ad autonoma tassazione:
  1. gli atti di rettifica a contenuto patrimoniale;
  2. gli atti di avveramento della condizione sospensiva;
  3. le vendite con riserva di proprietà.
Inoltre, non possono essere considerate «formalità direttamente conseguenti» all’atto traslativo e, quindi, non sono soggetti all’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro né all’esenzione dal bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie:
  1. la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità;
  2. l’iscrizione di ipoteca legale;
  3. le cancellazioni ordinate in occasione di trasferimenti coattivi.
 Agevolazioni “prima casa”
Come detto, l’imposta di registro per l’acquisto della “prima casa” è dovuta nella misura del 2% per i trasferimenti di case di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico), sempre che ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis della tariffa, parte I, del Tur.
Le imposte ipotecaria e catastale sono applicabili nella misura fissa di 50 euro ciascuna, e ciò anche in caso di decadenza dalle agevolazioni (che richiederà, invece, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura del 9 per cento).
Come si vede, non è più richiesto, ai fini agevolativi, che l’immobile non abbia le caratteristiche «di lusso» indicate dal Dm 2 agosto 1969; pertanto, ogni riferimento ad abitazioni «non di lusso» contenuto nelle disposizioni che richiamano le presenti agevolazioni deve essere sostituito dal riferimento alle categorie catastali (A1, A8 e A9) che restano escluse dalla normativa di favore.
Questo principio non vale per le agevolazioni “prima casa” applicabili ai trasferimenti soggetti a Iva, per i quali, invece, continuano a rilevare i criteri dettati dal citato Dm, a prescindere dalla categoria catastale nella quale l’immobile risulta censito. Resta, infine, applicabile la disposizione che disciplina il credito di imposta per il riacquisto della prima casa (articolo 7, commi 1 e 2, della legge 448/1998).
Altre agevolazioni
Dal 1° gennaio 2014, sono soppresse tutte le agevolazioni, anche se previste in leggi speciali, a eccezione di quelle riferite ad atti non riconducibili nell’ambito dell’articolo 1 della tariffa, parte I, del Tur.
In particolare, non sono più applicabili le agevolazioni previste per:
  1. i piani di recupero;
  2. il compendio unico nei territori delle comunità montane;
  3. i trasferimenti a favore di giovani agricoltori;
  4. l’acquisto di fondi rustici da parte di cooperative e società forestali;
  5. i trasferimenti di immobili dello Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali, o loro consorzi e a favore di fondi di investimento immobiliare;
  6. i piani di insediamento produttivo e per l’edilizia economico popolare;
  7. i trasferimenti posti in essere nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione e per gli atti di obbligo;
  8. i trasferimenti di immobili da Comuni a fondazioni o a società di cartolarizzazione o ad associazioni riconosciute.
La soppressione dei regimi agevolativi non opera, invece, e restano, pertanto, in vita le previsioni fiscali agevolative concernenti:
  1. la mediazione civile e commerciale;
  2. i procedimenti in materia di separazione e divorzio;
  3. la conciliazione giudiziale;
  4. la piccola proprietà contadina;
  5. gli atti di riorganizzazione tra enti;
  6. i fondi immobiliari;
  7. la partecipazione all’Expo di Milano del 2015.
Decorrenza
La nuova tassazione degli atti immobiliari trova applicazione per gli atti pubblici formati o autenticati a partire dal 1° gennaio 2014 e per gli atti giudiziari pubblicati o emanati a partire dalla medesima data, nonché per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione a partire dal 1° gennaio 2014.
Con riferimento agli atti sottoposti a condizione sospensiva, qualora l’atto di trasferimento immobiliare sia stato formato nel 2013, ma la condizione si sia verificata dopo il 1° gennaio 2014, si applicheranno le aliquote vigenti al momento della formazione dell’atto sospensivamente condizionato (2013); l’atto di avveramento della condizione redatto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata sconterà, invece, l’imposta di registro in misura fissa.
Per l’applicabilità della nuova misura fissa (200 euro) delle imposte ipotecaria e catastale, si deve tener conto della data di pubblicazione o emanazione dell’atto giudiziario, della data di formazione dell’atto pubblico, della data della donazione o dell’autentica della scrittura privata; per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione, le nuove misure decorrono dalla data di registrazione.
Infine, per le imposte fisse ipotecaria e catastale dovute in relazione alle dichiarazioni di successione si applica la misura vigente alla data di apertura della successione.

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